Informationsanlass zum Masterplan Vitznau
Rund 60 Einwohnerinnen und Einwohner sind am Montagabend in die Aula gekommen. Der Gemeinderat zeigte auf, woher die heutigen Bauregeln stammen, wer sie beschlossen hat und wie weit sein Handlungsspielraum reicht. In der Diskussion standen zwei Fragen im Vordergrund: die Regelung der Zweitwohnungen und die Frage, ob sich die Gemeinde für anstehende Investitionen weiter verschulden oder Liegenschaften veräussern soll.
Gemeindepräsident Herbert Imbach stellte an den Anfang, woher die geltende Ordnung kommt. Das Siedlungsleitbild wurde 2020 an der Urne mit 68.5 Prozent Ja gutgeheissen, die Gesamtrevision der Nutzungsplanung folgte im Februar 2022 und wurde mit über 70 % Ja-Stimmen ebenfalls deutlich angenommen; seit dem Bundesgerichtsurteil vom April 2025 ist sie rechtskräftig. Die Entscheide sind damit noch jung, und sie stammen von den Stimmberechtigten selbst. «Der Masterplan erfindet nichts neu», sagte Imbach. «Er setzt um, was die Stimmberechtigten beschlossen haben.»
Ausgangslage war, dass Vitznau über deutlich mehr Bauland verfügte, als für die angestrebte Entwicklung nötig ist. Eine vollständige Überbauung noch freier Grundstücke hätte zu weiterer Zersiedlung und zu einem Bevölkerungswachstum geführt, das so nicht gewollt war. Die Revision zonte deshalb rund 12 Hektaren zurück (so viel, wie in keiner anderen Gemeinde des Kantons), vor allem in peripheren und landschaftlich exponierten Lagen. Die verbleibenden Bauzonen wurden bewusst nicht weiter abgezont: Dort ist eine bauliche Entwicklung weiterhin möglich.
Behördenverbindlich ist nicht eigentümerverbindlich
Eine Unterscheidung zog sich durch den ganzen Abend. Der 2024 verabschiedete Masterplan ist behördenverbindlich: Er bindet den Gemeinderat in seiner eigenen Planung, begründet aber weder Rechte noch Pflichten für Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Verbindlich für sie sind die Gesetze und Erlasse, also das Raumplanungsgesetz des Bundes, das kantonale Planungs- und Baugesetz sowie Zonenplan und Bau- und Zonenreglement der Gemeinde.
Ein Baugesuch wird an diesen Grundlagen gemessen, und dazu gehören nicht nur Zahlen. Die Artikel 2 und 39 des Bau- und Zonenreglements verlangen eine sorgfältige Gestaltung und die Eingliederung in das Orts- und Landschaftsbild. Diese Anforderung lässt sich nicht messen wie eine Höhe oder ein Abstand, sie muss im Einzelfall beurteilt werden. Die Baukommission stützt sich dabei auf die Arbeitshilfe zur Sicherung ortsbaulicher Qualitäten, welche die Vorgaben für die einzelnen Quartiere konkretisiert und die Stossrichtungen des Masterplans für Bauherrschaften greifbar macht.
Zweitwohnungen: der Bund hat gelockert
Bauvorsteher Jakob Höhn erklärte in einem vielbeachteten Block, welche Kräfte am Immobilienmarkt wirken. Daraus folgt eine harte Mechanik: Mehr Fläche bedeutet mehr Erlös, und Eigentums- sowie Zweitwohnungen werfen mehr ab als Mietwohnungen. Anhand des Baubewilligungsverfahrens zeigte Höhn auf, wo die Gemeinde Einfluss hat und wo nicht. Auf Nachfrage, Bodenpreise und bundesrechtliche Ausnahmen hat sie keinen.
Genau hier setzte die Diskussion an. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent, und dazu gehört Vitznau, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Für Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 bestanden, gilt jedoch eine Ausnahme: Sie dürfen um bis zu 30 Prozent der bisherigen Hauptnutzfläche erweitert werden, und die zusätzlich entstehenden Wohnungen dürfen weiterhin als Zweitwohnungen verkauft werden. Diese Ausnahme hat der Bund ausgeweitet. Seit der Revision des Zweitwohnungsgesetzes, in Kraft seit dem 1. Oktober 2024, dürfen innerhalb dieser 30 Prozent auch zusätzliche Wohnungen und Gebäude entstehen, und Abbruch mit Wiederaufbau lässt sich mit der Erweiterung verbinden.
Aus den Voten ging hervor, dass sich ein Teil der Anwesenden griffigere Einschränkungen wünscht und die Lockerung auf Bundesebene mit Befremden zur Kenntnis nimmt. Der Gemeinderat hielt fest, dass es sich um Bundesrecht handelt, das die Gemeinde weder verschärfen noch ausser Kraft setzen kann. Aus dem Publikum kam die Aufforderung, der Gemeinderat solle den vorhandenen Spielraum bei Gestaltung und Eingliederung tatsächlich ausschöpfen.
Auf die Frage, weshalb die Gemeinde nicht mehr vorschreibe, antwortete der Gemeindepräsident grundsätzlich:
«Die Eigentumsgarantie ist ein hohes Gut unserer Demokratie, und es ist richtig, sie zu verteidigen. Sie bedeutet aber auch, dass der Gemeinderat den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern nur beschränkt vorschreiben kann, was mit ihrer Liegenschaft geschieht. Gleichzeitig bin ich überzeugt, dass mit Grundeigentum auch eine gesellschaftliche Verantwortung verbunden ist. Einer der grössten Hebel für die bauliche Entwicklung unseres Dorfes liegt nicht bei der Gemeinde, sondern bei den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern selbst.»
Verschulden oder veräussern
Finanzvorsteher Peter Stampfli stellte den Stand der Immobilienstrategie vor. Das Portfolio umfasst 14 strategisch relevante Objekte, bei vier davon besteht hoher Handlungsbedarf. Verwaltungsvermögen ist für eine öffentliche Aufgabe gebunden, etwa Schulhaus, Werkhof oder Feuerwehr, und lässt sich nicht veräussern. Finanzvermögen dient keiner öffentlichen Aufgabe und ist frei veräusserbar. Für die anstehenden Investitionen, die grösstenteils auf Infrastruktur entfallen, gibt es nur drei Quellen: Fremdfinanzierung und damit höhere Verschuldung, die Veräusserung oder Abgabe von Finanzvermögen im Baurecht, oder eine Steuererhöhung. Erste entlastende Massnahmen sind beschlossen, darunter der Verzicht auf einen Neubau für Feuerwehr und Werkdienst.
Diese Abwägung prägte die Diskussion, insbesondere am Beispiel der sanierungsbedürftigen Kapellmatt. Dabei stellt sich die Frage, ob sich die Gemeinde dafür weiter verschulden solle oder ob ein Teilverkauf mit klaren Nutzungsauflagen der sinnvollere Weg wäre, um Steuergelder zu schonen. Der Gemeinderat hielt dazu zwei Punkte fest: Bei einem Verkauf ginge es nicht um einen möglichst hohen Erlös, sondern darum, weitere Ausgaben zu Lasten der Steuerzahlenden zu vermeiden. Und der Parkanteil soll in jedem Fall Eigentum der Gemeinde bleiben. Entschieden ist nichts: Jeder Kauf und Verkauf von Liegenschaften gehen gemäss Gemeindeordnung an die Urne und der Gemeinderat wird der Bevölkerung mehrere Optionen zur Auswahl stellen.
Weitere Geschäfte und Ausblick
Bildungsvorsteherin Monika Camenzind informierte über die Schul- und Vereinsinfrastruktur. Der Gemeinderat hat im April 2026 entschieden, die Schulraumerweiterung weiterzuverfolgen; die Urnenabstimmung über den Baukredit ist für Juni 2027 vorgesehen. Weiter orientierte sie über die Badeplätze im Kurpark und den gesperrten Wanderweg Schnuertobel. Zum Abschluss informierte Herbert Imbach über die Verfügung Tempo 30 auf der Seestrasse zwischen Markuskirche und Brücke Altdorfbach, welche derzeit öffentlich aufliegt.
Die nächste Informationsveranstaltung zum Masterplan Vitznau findet am Montag, 22. März 2027, statt. Die Präsentation des Anlasses und die aktuellen Arbeitsstände der Teilprojekte sind abrufbar unter www.ortsplanung-vitznau.chExterner Link wird in einem neuen Fenster geöffnet..